ЗМІСТ СТАТТІ:
Більшість населення, роблячи великі покупки або купуючи нерухомість, змушене звертатися в банки для отримання кредиту. Здавалося б, тут все просто: необхідно дізнатися, який банк дає гроші під найменший відсоток, і вибрати його. Але, насправді, навіть уклавши договір і взявши потрібну суму під обіцяні відсотки, фактично ви будете змушені виплатити банку набагато більше.
Текст: sestr · 24 березня 2014
Реальна вартість кредиту
Перш чим укладати договір з банком, необхідно дізнатися про умови кредитування. На це питання менеджери зобов’язані дати вам вичерпну інформацію, але, на жаль, вони не завжди це роблять. Насправді фактично виплачена вами сума може включати в себе додаткові платежі: страхування, початковий внесок, комісії банку, оплату послуг і залежати від способу погашення самого кредиту.
Страхувати кредитування за законом ви не зобов’язані, але дуже часто в разі відмови банк переглядає умови кредитування і підвищує процентну ставку, на це він має повне право. Початковий внесок є обов’язковим умовам більшості іпотечних кредитів. Банки пояснюють це тим, що платник тим самим доводить свою здатність відкладати гроші щоб накопичити, а значить, він зможе і щомісяця гасити кредит.
До комісій, які стягують банки, можуть ставитися одноразові виплати за видачу і супровід кредиту, відкриття рахунку в банку, оформлення кредитної картки, перерахування між рахунками і переведення в готівку. Деякі банки стягують окремі комісійні за перевірку наданого пакету документів, отримання витягів з державного реєстру і т.п. Додатково банк може зажадати оплати послуг нотаріуса і БТІ, а також незалежного оцінювача, який дасть висновок про ринкову вартість наявної у вас нерухомості.
Всі комісії і додаткові виплати повинні бути перераховані в договорі, тому уважно читайте його і звертайте увагу навіть на те, що написано самим маленьким шрифтом. Але не менш важливим є і той спосіб, який банк запропонує вам для оплати суми кредиту і відсотків по ньому.
У деяких випадках, з урахуванням додаткових виплат і комісій, реальна процентна ставка зростає на 5-10% від того, що вам було обіцяно
Способи погашення кредиту та відсотків
Існує кілька спобличчів погашення кредиту, які використовуються банками: – ануїтетні платежі; – платежі по фактичному залишку; – одноразова погашення кредиту з щомісячною виплатою відсотків. Щоб ви змогли самостійно зробити розрахунок тих сум, які вам потрібно буде перераховувати щомісяця, і розрахувати фактично виплачену суму, необхідно знати, чим кожен і цих спобличчів відрізняється від іншого, які їхні особливості.
Для розрахунків потрібно задати шукані величини: – S – сума, яку ви берете в борг у банку (сума кредиту); – n – кількість місяців, на які ви берете кредит; – Р – процентна річна ставка; – Рn – місячна ставка, вона визначається як Р / 12/100; – Sm – сума щомісячного платежу.
Припустимо, річна ставка, пропонована банком, становить 24%, в цьому випадку Рn = 0,02, а сума, яку ви займаєте, дорівнює 100 000, її ви збираєтеся віддати через рік. Тепер визначте фактичні виплачувану суму для кожного з перерахованих спобличчів погашення кредиту.
У разі ануїтетних платежів виплата кредиту і відсотків проводиться щомісячно рівними сумами, в яких враховані відсотки і сума основного боргу. Щомісяця сума відсотків і сума основного боргу, що складають цей платіж, будуть змінюватися, але з кожним разом сума відсотків буде зменшуватися, а сума, що сплачується в рахунок основного боргу – збільшуватися. Суму, яку вам потрібно буде виплачувати до кожного обумовленого числа щомісяця, розрахуйте за формулою: Sm = S * (Рn * (1 + Рn) ^ n) / ((1 + Рn) ^ n -1). Насправді ця формула не така страшна, якщо скористатися можливостями, які надає Excel. У ньому є функція ПЛТ, за допомогою якої ви можете легко розрахувати щомісячний платіж, вказавши вихідні параметри. Вбийте в будь-яку клітинку електронних таблиць наступний оператор: = ПЛТ (24% / 12; 12; -100000). 24% / 12 – це Рn, 12 – термін кредиту, -100000 – сума кредиту, яку потрібно укать в негативних величинах. Ваш щомісячний платіж при зазначених умовах кредитування складе 9455,96 рублів, за все доведеться виплатити 113471,52 рубля. Знаючи цю формулу, ви легко можете перевірити, наскільки правильно складений графік погашення, який вам видадуть в банку.
Платежі, що виконуються способом по фактичному залишку, розрахувати простіше. Вона є сумою платежу за відсотками і щомісячного платежу по кредиту, щомісяця це значення буде іншим, і його величина буде зменшуватися. Sm = (S / n) + I, де I – щомісяця зменшується сума платежів за відсотками. Для кожного місяця її можна розрахувати, як: In = (S – (S / n) * (N-1)) * Рn, де N – порядковий номер місяця, за який ви платите.
Якщо ви скористаєтеся тими ж вихідними даними, що і в попередньому розрахунку, щомісячна сума основного платежу по кредиту складе: 100000/12 = 8333,33 рубля, а сума, що сплачується за відсотками, буде змінюватися від 2000 до 166,67 рублів і складе за рік всього 13000 рублів. Як бачите, виплачувати кредит по фактичному залишку вигідніше, переплата в першому випадку склала 13 471,52 рубля.
Ануїтетні платежі в силу зручності розрахунків краще використовувати при оформленні невеликих кредитів, де різниця з виплатами по фактичному залишку невелика
Одноразово при погашенні кредиту з щомісячною виплатою відсотків ви будете виплачувати щомісяця протягом терміну кредитування по Р / 12 відсотків, що нараховуються на всю суму, тому для використовуваних вихідних даних тільки в якості відсотків ви виплатите банку 24 000 рублей. Цей спосіб погашення кредиту самий невигідний, солідні кредитні організації, такі як Ощадбанк, їм не користуються, його найчастіше пропонують тільки приватні кредитори.